메트로·서울로타워 개발사업

1.개요[편집]

이지스자산운용이 서울 중구 남대문로5가 서울역 앞의 메트로타워와 서울로타워를 매입해 철거하고, 두 부지를 합쳐 대형 오피스 한 동을 짓는 개발사업이다. 옛 밀레니엄 힐튼 서울 부지 개발(이오타 서울1)과 함께 '이오타 서울'로 추진하며, 이 사업은 '이오타 서울2'로 불린다.^[1] 시행법인은 와이디816피에프브이이고, 삼성물산이 시공을 맡는다.^[2]

2024년 3월 두 빌딩을 매입했고, 2025년 4월 사업시행인가를 받았다.^[3] 본PF 전환이 늦어지면서 2026년 1월 브릿지론 기한이익상실(EOD)이 발생해 공매 직전까지 갔으나, 4월 브릿지론을 리파이낸싱해 고비를 넘겼다.^[4] 총사업비는 약 2조 2,000억원이다.^[5]

2.개발계획[편집]

• 위치: 서울 중구 남대문로5가 526, 530, 531, 537. 서울역 8번 출구 앞이다.^[6]
• 대지면적: 7,187.2㎡ (서울로타워 3,081.1㎡, 메트로타워 4,106.1㎡)
• 용도지역: 일반상업지역. 양동 도시정비형 재개발구역 제6지구(서울로타워)와 제8-1지구(메트로타워)
• 용도: 업무시설, 근린생활시설
• 규모: 지하 9층~지상 34층^[7]
• 연면적: 약 12만 783㎡^[8]
• 설계: SOM(해외), DA건축(국내)
• 준공: 2032년 목표. 본PF 전환이 계획대로 되면 2027년 3월 기존 건물 철거를 시작한다.^[9]

두 부지는 정비계획상 서울로타워가 완료지구, 메트로타워가 존치지구였다. 기부채납을 통해 사업시행지구로 바꾸고 두 지구를 합치는 정비계획 변경을 2024년 6월 19일 서울시 도시계획위원회에서 가결받았다. 토지 전부를 사업자가 확보해 토지 등 소유자 동의 문제는 없었다.

같은 양동 도시정비형 재개발구역에 서울스퀘어가 있다. 뒤편의 옛 힐튼호텔 부지와 이어져 서울역에서 남산 백범공원까지 연결되는 구상이다.^[10]

3.기존 건물[편집]

• 매입가는 두 빌딩 합계 7,238억원이다. 2023년 9월 담보 감정평가액은 8,032억원(메트로타워 4,774억원, 서울로타워 3,258억원)이다.
• 매입 당시 서울로타워 오피스는 비어 있었고, 메트로타워 임차인은 철거 전 순차 퇴거할 예정이었다.

4.사업 구조[편집]

• 시행: 와이디816피에프브이. 2022년 12월 이 사업을 위해 세운 프로젝트금융투자회사다.
• 자산관리회사: 이지스자산운용. 이오타 서울1의 시행법인 와이디427피에프브이와 함께 이지스자산운용의 일반사모부동산투자신탁 41호를 통해 투자받는다. 자금 출처는 같지만 PF는 따로 조달한다.^[11]
• 시공: 삼성물산. 시행법인 지분에도 참여했고, 준공 후 오피스 일부를 책임임차하기로 했다.^[12]
• 신탁: KB부동산신탁 (담보신탁)
• 브릿지론: 2024년 3월 7,170억원을 조달했다.^[13] 2026년 4월 리파이낸싱으로 7,970억원이 됐고, 기간은 2026년 4월 24일부터 2027년 4월 26일까지다.^[14] 선순위는 메리츠증권 등 메리츠금융그룹과 NH투자증권이, 후순위는 대명소노그룹이 맡았다.^[15]
• 본PF: 약 1조 9,500억원을 2027년 4월까지 조달하는 것이 목표다.^[16]

5.사업 경과[편집]

• 2022년 5월: 이지스자산운용이 메트로타워 매도자 안다자산운용과 양해각서를 체결했다.
• 2022년 9월: 서울로타워 매각 우선협상대상자로 선정됐다.
• 2022년 12월~2023년 1월: 와이디816피에프브이를 세우고 두 빌딩 매매계약을 체결했다.
• 2024년 3월 15일: 브릿지론을 실행하고 두 빌딩 매입을 마쳤다.^[17]
• 2024년 6월 19일: 서울시 도시계획위원회가 정비계획 변경안을 가결했다.
• 2025년 4월: 사업시행인가를 받았다. 이후 관리처분인가도 받아 착공만 남은 상태가 됐다.^[18]
• 2025년 10월 17일: 삼성물산과 이지스자산운용이 책임임차에 나서면서 만기가 된 브릿지론을 2026년 1월까지 연장했다.^[19]
• 2026년 1월: 본PF 전환에 실패하고 KB국민은행이 만기 연장에 동의하지 않아 기한이익상실이 발생했다.^[20]
• 2026년 3월 31일: 기존 대주단이 신탁사를 통해 4월 10일 온비드 공매 공고를 내기로 잠정 합의했다.^[21]
• 2026년 4월 1일: 메리츠증권이 선순위 대주로 참여하기로 했다.^[22]
• 2026년 4월 24일: 리파이낸싱에 반대하던 중순위 대주 한국투자리얼에셋운용이 동의로 돌아서면서 브릿지론 리파이낸싱을 마쳤다. 4월 27일 예정이던 1회차 공매 입찰 전이었다.^[23]
• 2026년 7월: 이오타 서울1과 PF를 하나로 묶는 통합 리파이낸싱을 검토했으나, 이오타 서울1 시공사인 현대건설이 난색을 표했다.^[24]

당초 계획은 2025년 6월 착공, 2029년 8월 준공이었다. 준공 목표는 2031년 4월을 거쳐 2032년으로 미뤄졌다.^[25] 업계는 3.3㎡당 개발 원가가 6,000만원을 넘는 것으로 추산하며, 높은 원가와 도심 오피스 공급 증가가 본PF 조달이 늦어진 이유로 꼽힌다.^[26]

6.이오타 서울1과의 관계[편집]

이오타 서울1은 옛 밀레니엄 힐튼 서울 부지(남대문로5가 395 일원, 양동 4-2·7지구)에 오피스·호텔·상업시설을 짓는 사업으로, 와이디427피에프브이가 시행하고 현대건설이 시공한다. 2025년 5월 약 2조 2,000억원의 1차 본PF를 조달해 기존 호텔을 철거하고 있으며 2031년 준공이 목표다.^[27] 두 사업을 합친 이오타 서울의 총사업비는 약 7조원이다.^[28] 두 사업은 법적으로 분리돼 있다.

7.관련 문서[편집]

• 이지스자산운용
• 삼성물산
• KB부동산신탁
• 서울스퀘어