세운3-2·3구역 오피스 개발사업

1.개요[편집]

한호건설그룹(현 디블록그룹)이 서울 중구 입정동 175-1 일원 세운재정비촉진지구 3-2·3구역에 오피스 2개 동을 짓는 도시정비형 재개발사업이다. 시행은 더센터시티제삼차와 디블록파트너스가, 시공은 포스코이앤씨가 맡는다. 연면적 약 17만㎡ 규모로 지하 9층~지상 36층이다.^[1]

2024년 12월 NH투자증권 주관으로 약 1조 7,000억원 규모 본PF를 조달했고, NH투자증권이 준공 후 오피스 1개 동의 선매입을 확약했다.^[2] 2025년 3월 착공했으며 준공 목표는 2029년 11월이다.^[3]

2.개발계획[편집]

• 위치: 서울 중구 입정동 175-1 일원. 지하철 2·3호선 을지로3가역과 을지로(왕복 6차로)에 바로 접한다.
• 용도지역: 중심상업지역, 정비구역, 4대문 안
• 구역면적: 10,575.10㎡ / 대지면적: 8,240.30㎡
• 건폐율 48.33%, 용적률 1,522.27%
• 규모: A동(3-2구역) 지하 9층~지상 35층, 높이 176.2m / B동(3-3구역) 지하 9층~지상 36층, 높이 182.8m
• 연면적: 169,990.53㎡ (A동 79,020.16㎡, B동 90,970.37㎡)
• 용도: 업무시설, 제1·2종 근린생활시설. 주차 515대
• 공공시설: 개방형 녹지 3,716.3㎡, 창조교류플랫폼 1,579.56㎡, 벤처기업집적시설 2,548.26㎡, 저층부 개방공간 1,481.03㎡, 최상층 개방공간 728.04㎡^[4]

2022년 4월 서울시가 이 구역을 '녹지생태도심 재창조 전략' 선도 사업지로 정하면서, 따로 추진되던 3-2구역과 3-3구역이 녹지 확보를 조건으로 높이·밀도를 높여 하나의 사업으로 합쳐졌다.^[5]

3.사업 구조[편집]

• 시행: 더센터시티제삼차, 디블록파트너스 (한호건설그룹 계열)
• 시공: 포스코이앤씨. 책임준공과 500억원 규모 지급보증을 제공한다.^[6]
• 신탁: 한국투자부동산신탁 (관리형토지신탁)
• 금융주관: NH투자증권. 대주단에는 NH농협도 참여했다.^[7]
• 본PF: 약 1조 7,000억원, 만기 5년. A동과 B동을 나눠 조달했다.
• 출구: 시행사가 준공 후 두 동을 매각해 PF를 갚는 구조다. A동은 매각하지 못하면 시공사, 이어 대주 순서로 매입할 권한을 갖는다. B동은 NH투자증권이 9,400억원에 선매입하기로 확약했다. 시행사는 준공 후 업무시설을 통매각할 계획이다.^[8]

4.사업 경과[편집]

• 2006년 10월 26일: 세운재정비촉진지구 지정
• 2009년 3월 19일: 재정비촉진계획 결정
• 2017년 4월 26일: 3-2구역 사업시행인가
• 2021년 4월: 3-3구역 사업시행인가. 같은 해 7월 7일 3-2구역 관리처분인가
• 2022년 4월: 서울시 '녹지생태도심 재창조 전략' 선도 사업지 선정
• 2022년 6~7월: 3-2구역 세입자 명도와 철거 완료
• 2023년 2월: 3-2구역 토지 100% 확보. 3월 문화재 발굴조사 완료
• 2023년 12월 7일: 재정비촉진계획 변경 결정(두 구역 통합)
• 2024년 3월 13일: 3-3구역 관리처분인가^[9]
• 2024년 8월 21일: 3-2·3구역 사업시행계획 변경인가 고시(용적률 상향, 통합개발, 녹지 확보)
• 2024년 12월 말: 본PF 전환. 그 전까지 브릿지론 만기를 여러 차례 연장했고 한때 연장을 거절당하기도 했다.^[10]
• 2025년 3월: 포스코이앤씨가 착공했다. 2026년 1월 기준 철거를 마치고 토목 공사 중이다.^[11]
• 2026년 3월: 중구가 사업시행계획 변경인가 신청을 공람·공고했다.^[12]
• 2029년 11월: 준공 목표

인허가가 늦어지는 동안 고금리 브릿지론 이자가 쌓여, 개발원가는 3.3㎡당 약 3,500만원으로 올랐다.^[13] 시행사 한호건설은 2024년 말 기준 부채가 자산을 1,200억원 이상 웃도는 완전자본잠식 상태로, 이 사업이 회사 재무의 핵심 위험으로 꼽힌다.^[14]

5.관련 문서[편집]

• 포스코이앤씨
• NH투자증권
• 한국투자부동산신탁